Orsakssambandet höga bostadspriser-hög skuldsättning går i båda riktningar

Traditionellt sett när "österrikiskt" inriktade ekonomer, inklusive jag själv, har förklarat sambandet mellan hög skuldsättning och höga bostadspriser så har det varit i termer av att det förra orsakar det senare. När centralbanker försöker "stimulera" ekonomin genom att hålla nere räntorna så uppmuntrar man ökad skuldsättning. Och med de likvida medel hushållen får genom att låna så använder många det till att köpa bostäder, vilket förstås orsakar en höjning av bostadspriserna.

Det är inget fel på den analysen, den anser jag fortfarande vara helt korrekt, men den behöver kompletteras med en insikt om att det motsatta sambandet också gäller: alltså att om bostadspriserna stiger av någon anledning ej relaterad till banksystemet då orsakar det en höjning av skuldsättningsgraden.

Trots allt är det så att om en familj som vill köpa ett hus som kostar 800,000 kronor då behöver familjen bara låna max denna summa för att genomföra köpet, men om priset är dubbelt så höga då behöver man låna den dubbla summan. Detta gäller förstås även på aggregerad nivå, ju högre de genomsnittliga bostadsprisena är desto högre kommer den samlade bolåneskuldsättningen att bli.

Detta kan förefalla vara en självklarhet när jag förklarar det på detta sätt, och förvisso borde det vara en självklarhet, men i debatten om den stigande skuldsättningen bland svenska hushåll som oroar bland annat Riksbanken glöms detta nästan alltid bort. När åtgärder för att begränsa skuldsättningen diskuteras nämns enbart olika åtgärder för att begränsa efterfrågan och tillgången på bolån, som bolånetak, högre räntor, begränsad avdragsrätt för utgiftsräntor o.s.v. Såna åtgärder kan också vara berättigade (jag gillar särskilt det där med begränsad avdragsrätt, däremot är jag mer negativ till stelbenta regler som bolånetaket) men det borde bli mer fokus på att begränsa behovet av bolån genom producera fler och billigare bostäder.

Och det åstadkoms i sin tur genom att ta efter Texas modell med en avreglerad byggsektor som jag diskuterade i föregående post. Ett avreglerat bostadsbyggande skulle alltså inte enbart innebära en direkt positiv effekt på tillväxten utan även bidra till att sänka hushållens skuldsättningsgrad.