Höga bostadspriser skadar svensk ekonomi

Är det bra eller dåligt med högre priser? Ofta brukar svaret vara att det beror på om du är säljare eller köpare. Är du säljare tjänar du på det, är du köpare förlorar du på det.

Det ligger förstås en hel del i det, men det är långtifrån hela sanningen. För det första så är det inte alltid ett nollsummespel av två skäl.

-Om utbudet begränsas genom exempelvis naturkatastrofer eller irrationella regleringar då blir den associerade prishöjningen kanske inte alls associerad med högre inkomster för producenterna samtidigt som köparnas köpkraft sänks.

-Och om säljarna/ägarna samtidigt är köpare av samma sak då innebär högre priser ingen vinst för dem.

Vilket för oss till ämnet bostadspriser. Vissa marknadsliberalt inriktade personer har kritiserat byggregleringar för att de innebär en stor omfördelning från de som försöker ta sig in i bostadsmarknaden till existerande bostadsägare. Problemet med detta argument är dock, som framgår nedan, dels att det är mestadels inte sant (de har förvisso rätt när det gäller de förluster som oetablerade drabbas av, men fel när det gäller de etablerades vinster) och dels att det för de som sägs tjäna på det hela blir ett argument mot förändring, och då de som sägs tjäna på det är mer politiskt inflytelserika lär det inte åstadkomma förändring.

Varför är då inte höga bostadspriser ett nollsummespel? Helt enkelt eftersom byggandet uppfyller båda nämnda kriterier för en situation för när högre priser avspeglar en samhällsekonomisk förlust och inte ett nollsummespel.

Med avreglerat byggande hade högre bostadspriser, precis som högre priser på alla [fria] marknader, åstadkommit jämvikt i hög grad genom ett ökat utbud och inte enbart genom att utestänga de som hade efterfrågat det till lägre priser. Men med dagens byggregleringar så blir utbudsökningen ytterst liten, vilket innebär att "jämvikt" nästan helt uppnås genom att folk som vill arbeta i tillväxtorter utestängs, vilket omöjliggör mycket näringsverksamhet och sänker ekonomins tillväxt.

Men även vinsterna för de som tjänar på regleringarna är mindre än förlusterna för de som förlorar på det, blir det ändå inte en stor förmögenhetsuppbyggnad för de privilegierade? Ja, formellt sett, men kom ihåg den andra punkten om att man inte vinner om man samtidigt är köpare. Och alla som bor i Sverige är i strikt nationalekonomisk bemärkelse köper av bostadsutrymmet de bor i, oavsett om den formella boendeformen är äganderätt, bostadsrätt eller hyresrätt.

Det innebär att så länge folk bor kvar i sina bostäder, eller flyttar till annan bostad i samma högprisregion, så ökar deras bostadskostnader lika mycket som deras pappersförmögenhet, varför de egentligen inte vinner något. Det är endast om de flyttar ut, eller planerar att flytta ut, till en region som inte berörts av boprisuppgången som de verkligen tjänar på det?

Men är inte det empiriskt så att högre bostadspriser är associerade med en starkare ekonomi? Jovisst, men detta avspeglar ett orsakssamband åt motsatt riktning. När befolkningen växer och/eller inkomstnivån stiger ökar efterfrågan på bostäder vilket bidrar till högre priser. Det motsäger på intet vis ovanstående analys, lika lite som det faktum att högre efterfrågan rent generellt höjer priset på något inte motsäger att lägre utbud höjer priset.

Förvisso är det dock så att lägre bostadspriser på kort sikt kan skapa problem för banker givet den höga skuldsättningsgrad som finns, men orsaken till att skuldsättningsproblemet överhuvudtaget uppstod är till stor del just de allt för höga priserna, och desto längre som priserna är höga, desto värre kommer det problemet att bli.